Änderungen zum Jahreswechsel 2016/2017

Zahlencheck 2017 – Verspätungszuschlag ab 2018 verpflichtend – Vermietungseinkünfte: Finanzierungskosten bei Leerstand nach Kauf

Zahlencheck 2017 im Überblick

  • Grundfreibetrag steigt auf 8.820,00 € (2016: 8.652,00 €)
  • Kinderfreibetrag steigt auf 7.356,00 € (2016: 7.248,00 €)
  • Absetzbare Unterhaltszahlungen steigen auf 8.820,00 € (2016: 8.652,00 €)

Kindergeld steigt um 2,00 € pro Monat auf:

  • 192,00 € für das erste und zweite Kind
  • 198,00 € für das dritte Kind
  • 223,00 € für jedes weitere Kind

Festsetzung eines Verspätungszuschlags ab 2018 verpflichtend

Die Neuregelung sieht eine verpflichtende Festsetzung eines Verspätungszuschlags (also keine Ermessensentscheidung des FA mehr) vor, wenn eine Steuererklärung nicht bis spätestens 28.02. (bei Land- und Forstwirten mit abweichendem Wirtschaftsjahr bis 31.07.) des zweiten auf den Besteuerungszeitraum folgenden Kalenderjahres und bei einer Vorabanforderung nicht bis zu dem in der Anordnung bestimmten Zeitpunkt eingereicht wird.

Hierbei ist unerheblich, ob der Stpfl. steuerlich vertreten wird oder nicht.

Ausnahmen von der Festsetzungsverpflichtung bestehen, wenn

  • das FA die Abgabefrist verlängert hat oder rückwirkend verlängert
  • die Steuer mit 0,00 € festgesetzt wird
  • die festgesetzte Steuer die Summe der festgesetzten VZ und der anzurechnenden Steuerabzugsbeträge nicht übersteigt

Die geänderten Vorschriften treten am 01.01.2017 in Kraft und sind erstmals auf Steuererklärungen anzuwenden, die nach dem 31.12.2018 einzureichen sind, gemeint sind Veranlagungszeiträume, die nach dem 31.12.2017 liegen.

Bei Abgabe der ESt-Erklärung 2018

  • nicht beratener Steuerpflichtiger: nach dem 31.07.2019
  • steuerlich beratener Steuerpflichtiger: nach dem 29.02.2020

ist automatisch ein Verspätungszuschlag festzusetzen, sofern die Ausnahmen nicht greifen.

(Grundlage: Gesetz zur Modernisierung des Besteuerungsverfahrens)

Abzug von Finanzierungskosten: Keine zeitlichen Vorgaben für die Vermietungsabsicht

Beim Kauf eines unbebauten Grundstücks, das bebaut und vermietet werden soll, können die Finanzierungskosten als Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung abgezogen werden.

Das gilt selbst dann, wenn zwischen Kauf und Vermietung mehr als 10 Jahre liegen. Allerdings muss dabei in der Zwischenzeit die Vermietungsabsicht nachgewiesen werden.

(Grundlage: BFH-Urteil vom 01.12.2015 – IX R 9/15)

Je länger der Zeitraum zwischen Kauf, Bebauung bzw. Renovierung/Sanierung und Vermietung ist, desto aussagekräftiger müssen die Nachweise zum Beleg der Vermietungsabsicht sein.

Zur Sicherung des Werbungskostenabzugs kann wie folgt vorgegangen werden:

  • Falls das Finanzamt die Vermietungsabsicht bezweifelt, kann (hinsichtlich der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) die vorläufige Steuerfestsetzung gemäß § 165 Abs. 1 AO beantragt werden. Der Einkommensteuerbescheid bleibt dann in diesem Punkt offen.
  • Wir legen Nachweise vor, die für eine Vermietungsabsicht sprechen, z. B.:
    • über die Beauftragung eines Architekten mit Planungsleistungen
    • über die Bestellung eines Gutachtens über die zu erwartenden Kosten
    • über die Suche nach potenziellen Mietern, nach deren Wünschen die Immobilie gebaut werden soll.

Vergebliche Aufwendungen für den gescheiterten Erwerb eines Immobilienobjekts

Aufwendungen im Vorfeld der Einkünfteerzielung bei den Einkünften aus V+V

Aufwendungen, die anfallen, bevor Einnahmen erzielt werden, können als vorweg entstandene Werbungskosten abgezogen werden, sofern ein ausreichend bestimmter wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen den Aufwendungen und der Einkunftsart besteht, bei der der Abzug vorgenommen werden soll (z. B. Finanzierungskosten).

Die vorab entstandenen Aufwendungen können als vergeblicher Aufwand selbst dann abziehbar sein, wenn es entgegen der ursprünglichen Planungen doch nicht zu Einnahmen aus V+V kommt. Es muss nur eine erkennbare Beziehung zu den angestrebten Einkünften bestehen.

(Grundlage: BFH-Urteil vom 16.02.2016 – IX R 1/15)

Maklerkosten als Werbungskosten bei den Einkünften aus V+V

Maklerkosten, die im Zusammenhang mit dem Erwerb eines Vermietungsobjekts anfallen, gehören zu den Anschaffungsnebenkosten des Objekts und fließen anteilig in den Gebäudewert ein.

Maklerkosten, die mit einer Grundstücksveräußerung im Zusammenhang stehen, sind (außerhalb der 10-jährigen Spekulationsfrist) grundsätzlich den Veräußerungskosten und damit dem nicht steuerbaren Vermögensbereich zuzuordnen.

Ausnahmsweise können Maklerkosten zu den Finanzierungskosten eines anderen Objekts gehören, wenn der Erlös aus der Veräußerung von vornherein zur Finanzierung eines Nachfolgeobjekts bestimmt ist und auch tatsächlich so verwendet wird. Voraussetzung ist aber, das sich bereits zum Zeitpunkt der Veräußerung des Grundstücks anhand objektiver Umstände feststellen lässt, dass so verfahren werden sollte.

(Grundlage: BFH-Urteil vom 11.02.2014 – IX R 22/13)

Veröffentlicht im November/Dezember 2016