Kein Abzug nachträglicher Schuldzinsen nach Aufgabe der Einkunftserzielungsabsicht

Steuerzahlerfreundliche Rechtsprechung wird wieder relativiert – Finanzamt prüft Einkunftserzielungsabsicht zum Zeitpunkt der Veräußerung des Vermietungsobjekts

In unserem im August 2014 veröffentlichten Artikel haben wir gerade erst die steuerzahlerfreundliche Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) zum Abzug von Schuldzinsen auch nach dem Verkauf einer vermieteten Immobilie vorgestellt (BFH-Urteil vom 20.06.2012 – IX R 67/10 und durch Pressemitteilung vom 14.05.2014 veröffentlichtes BFH-Urteil vom 08.04.2014 – IX R 45/13).

Schuldzinsen, die nach dem Verkauf einer zuvor vermieteten Immobilie anfallen, können als Werbungskosten abgezogen werden, wenn der Verkaufserlös für die vollständige Tilgung des Immobiliendarlehens nicht ausreicht. Der ursprüngliche Veranlassungszusammenhang zwischen dem Darlehen und den Einkünften aus der Vermietung des Objekts setzt sich in diesem Fall nach der Veräußerung am Verkaufserlös fort. Das klingt für betroffene Steuerpflichtige zunächst recht positiv.

Mit der Pressemitteilung vom 21.05.2014 hat der BFH jedoch sein Urteil vom 21.01.2014 veröffentlicht, das diese steuerzahlerfreundliche Rechtsprechung schon wieder relativiert.

In diesem Urteil stellt der BFH nun klar, dass ein fortdauernder Veranlassungszusammenhang von nachträglichen Schuldzinsen mit den früheren Vermietungseinkünften nicht mehr gegeben sei, wenn der Verkäufer zwar ursprünglich mit Einkunftserzielungsabsicht gehandelt hat (während der Vermietung des Objekts), die Absicht zur Einkünfteerzielung aber bereits vor dem Verkauf aus anderen Gründen weggefallen war.

Hat ein Steuerpflichtiger z. B. aus der Vermietung einer Immobilie jahrelang nur Verluste eingefahren und versucht deshalb schon längere Zeit, das unrentable Objekt zu veräußern, fehlt es nach Ansicht der obersten Finanzrichter an der Einkunftserzielungsabsicht bereits ab dem Zeitpunkt, ab dem der Steuerpflichtige sich um den Verkauf der Immobilie bemüht hat.

Auch beim Verkauf eines gewinnbringenden Vermietungsobjekts führen längere Verkaufsbemühungen zu einer Versagung der Einkunftserzielungsabsicht.

Nach der Auffassung des BFH lassen dauerhafte Verkaufsanstrengungen auf fehlende Einkunftserzielungsabsicht schließen. Unter diesen Bedingungen fehlt es nach Ansicht des BFH schon vor der tatsächlichen Veräußerung des Vermietungsobjekts an der Absicht, Vermietungseinkünfte zu erzielen. Somit liegt zum Zeitpunkt des Verkaufs keine Einkunftserzielungsabsicht vor, mit der Folge, dass keine nachträglichen Schuldzinsen als Werbungskosten zu den früheren Vermietungseinkünften abziehbar sind.

In Anbetracht des BFH-Urteils vom 21.01.2014 muss nun damit gerechnet werden, dass beim Ansatz von Schuldzinsen als nachträgliche Werbungskosten zu Vermietungseinkünften die Finanzämter regelmäßig prüfen werden, ab wann die Steuerpflichtigen versucht haben, das Vermietungsobjekt zu verkaufen. In diesem Zusammenhang könnte hilfreich sein, auch weiterhin Vermietungsannoncen zu platzieren und Zeitungsausschnitte sowie Inserats- und Maklerrechnungen aufzuheben.

Um den nachträglichen Schuldzinsenabzug zu sichern, müssen betroffene Steuerpflichtige nachweisen, dass eine Neuvermietung des Objekts immer Vorrang hatte und der Verkauf sich letztlich ungeplant ergeben hat.

Und genau da zeigt sich die Problematik des BFH-Urteils. Immobilienverkäufe erfolgen in der Realität nicht spontan „aus dem Bauch heraus“. Verkäufer planen den Verkauf. Verkaufsangebote werden abgegeben. Kaufinteressenten müssen gefunden werden. Notartermine müssen vereinbart und Verträge entworfen werden. Damit ergeben sich schon vor der tatsächlichen Veräußerung der Immobilie Aktionen, die in erster Linie auf den Verkauf und nicht auf eine Weitervermietung gerichtet sind.

Somit kann die Finanzverwaltung vorbringen, dass zum Zeitpunkt des Verkaufs keine Einkunftserzielungsabsicht mehr bestehe und deshalb keine nachträglichen Schuldzinsen abziehbar seien.

Aus der Realität des Immobilienverkaufs können die Finanzämter durch die neue BFH-Rechtsprechung im Grunde regelmäßig Umstände konstruieren, die eine fehlende Einkunftserzielungsabsicht im Zeitpunkt des Immobilienverkaufs dokumentieren und damit eine Versagung des Abzugs nachträglicher Schuldzinsen rechtfertigen.

Das vorliegende Urteil liefert damit bereits den Zündstoff für weitere Streitigkeiten mit der Finanzverwaltung und den Finanzgerichten.

(Rechtsgrundlagen: BFH-Urteil vom 21.01.2014 – IX R 37/12, veröffentlicht durch Pressemitteilung des BFH vom 21.05.2014)

Veröffentlicht im September 2014