Abzug von Schuldzinsen auch nach Verkauf der vermieteten Immobilie

Werbungskostenabzug auch nach Veräußerung des Vermietungsobjekts möglich – Neue steuerzahlerfreundliche Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs – Fehlerhafte Widerrufsbelehrung – Widerruf des Darlehens ohne Vorfälligkeitsentschädigung möglich

Auch nach dem Verkauf einer zuvor vermieteten Immobilie können weiterhin anfallende Schuldzinsen aus dem Darlehen, das zur Finanzierung der Anschaffung jaoder Herstellung des Mietobjekts aufgenommen wurde, als nachträgliche Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften in der Einkommensteuererklärung geltend gemacht werden.

Der ursprüngliche Veranlassungszusammenhang der Darlehenszinsen mit der Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung fällt mit dem Verkauf der Immobilie nicht weg. In seinem Urteil vom 20.06.2012 hatte der Bundesfinanzhof (BFH) anerkannt, dass der Veranlassungszusammenhang zwischen einem Darlehen zur Finanzierung der Anschaffungskosten eines zur Erzielung von Mieteinkünften erworbenen Objekts über den Zeitpunkt der Veräußerung des Objekts fortbesteht. Die nach dem Verkauf des Vermietungsobjekts anfallenden Schuldzinsen können deshalb als nachträgliche Werbungskosten zu den zuvor erzielten Mieteinkünften abgezogen werden.

Der nachträgliche Werbungskostenabzug bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung war zunächst an 2 Voraussetzungen geknüpft:

  1. Grundstücksverkauf innerhalb der Veräußerungsfrist von 10 Jahren (steuerbare Veräußerung der Immobilie im Rahmen eines privaten Veräußerungsgeschäfts)
  2. der Veräußerungserlös reicht nicht aus, um die Darlehensschuld zu tilgen.

Wurde das Grundstück nach Ablauf der Veräußerungsfrist von 10 Jahren verkauft, konnten die weiterhin anfallenden Schuldzinsen nicht als nachträgliche Werbungskosten abgezogen werden.

Mit seinem Urteil vom 08.04.2014 erweiterte der BFH seine neue Rechtsprechung zum Abzug nachträglicher Schuldzinsen bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Danach können auch bei einer nicht steuerbaren Veräußerung der vorher vermieteten Immobilie, also bei einem Verkauf nach Ablauf der Spekulationsfrist von 10 Jahren, nachträgliche Schuldzinsen als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend gemacht werden, wenn und soweit die Darlehensschuld durch den Verkaufserlös nicht getilgt werden kann.

Für die Berücksichtigung nachträglicher Schuldzinsen bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung kommt es darauf an, wie der Verkäufer den Veräußerungserlös verwendet.

Wird mit dem Veräußerungserlös eine neue Einkunftsquelle angeschafft, wird die bisherige Einkunftsquelle durch eine neue Einkunftsquelle ersetzt. Die Veranlassung des Darlehens durch die Einkunftserzielung bleibt bestehen.

Wenn der Erlös aus dem Verkauf der vermieteten Immobilie zur Anschaffung eines neuen Vermietungsobjekts eingesetzt wird, kommt es zu einer Fortführung des ursprünglichen Anschaffungsdarlehens an dem neuen Objekt. Die für das ursprüngliche Anschaffungsdarlehen weiterhin anfallen Schuldzinsen können als Werbungskosten bei den Mieteinkünften abgezogen werden.

Wird der Veräußerungserlös zum Aufbau eines Wertpapierdepots oder für die Erzielung von Zinserträgen verwendet, ist das ursprüngliche Darlehen nicht mehr den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zuzurechnen. Die Schuldzinsen stellen dann keine nachträglichen Werbungskosten zu den früheren Vermietungseinkünften dar. In diesem Fall kommt es zu einer Umwidmung der Schuldzinszahlungen von den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zu den Einkünften aus Kapitalvermögen und damit zu Werbungskosten bei Einkünften aus Kapitalvermögen, für die im herrschenden System der Abgeltungsteuer ein Abzug grundsätzlich ausgeschlossen ist.

Sofern mit dem Verkaufserlös kein neues Vermietungsobjekt und auch keine andere Einkunftsquelle angeschafft wird, endet die Veranlassung des Darlehens durch die Einkunftserzielung und es kommt darauf an, ob der Veräußerungserlös zur Tilgung des Darlehens ausreicht.

Reicht der Verkaufserlös zur Darlehenstilgung aus, endet der wirtschaftliche Zusammenhang mit der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung und das unabhängig davon, ob der Verkäufer das Darlehen tatsächlich ablöst oder den Veräußerungserlös anderweitig für private Zwecke verwendet und das ursprüngliche Anschaffungsdarlehen bestehen lässt.

Schuldentilgung geht vor. Wenn keine neue Einkunftsquelle angeschafft wird, muss der Verkaufserlös vorrangig zur Darlehenstilgung verwendet werden.

Diese Auffassung des BFH gilt entsprechend auch für darlehensfinanzierte sofort abziehbare Werbungskosten (Erhaltungsaufwendungen).

Wird der Verkaufserlös zwar zur Ablösung des Darlehens verwendet und reicht er aber nicht aus, um das Darlehen vollständig zu tilgen, bleibt der Zusammenhang des verbleibenden nicht ablösbaren Teils des Anschaffungsdarlehens mit den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung erhalten. Damit ist der Abzug der für das Restdarlehen anfallenden Schuldzinsen als nachträgliche Werbungskosten zu den Vermietungseinkünften begründet.

Dies gilt auch für Schuldzinszahlungen, die auf ein nach dem Grundstücksverkauf aufgenommenes Darlehen zur Refinanzierung und Umschuldung zu leisten sind.

Achtung:

Sollte die Tilgung des Darlehens wegen einer hohen Vorfälligkeitsentschädigungsforderung der Bank wirtschaftlich nicht sinnvoll sein, lohnt ggf. die Überprüfung der Widerrufsbelehrung im Darlehensvertrag. Eine Vielzahl der Darlehensverträge früherer Jahre (insbesondere bis 2010 abgeschlossene Verträge) beinhalten fehlerhafte Widerrufsbelehrungen, die einen Widerruf von Darlehen auch Jahre später ermöglichen. Der Widerruf ist gesetzlich vorgesehen. Er ist innerhalb von 14 Tagen nach Erhalt der Vertragsurkunde und der Widerrufsbelehrung zu erklären. Diese Frist beginnt jedoch erst zu laufen, wenn die Bank den Darlehensnehmer korrekt über das Widerrufsrecht belehrt hat. Dabei haben viele Banken in früheren Jahren Fehler gemacht, so dass der Kunde nicht korrekt über sein Widerrufsrecht belehrt wurde und daher die 14tägige Widerrufsfrist überhaupt noch nicht angelaufen ist. In diesem Fall kann der Darlehensnehmer sein Widerrufsrecht noch Jahre nach dem Vertragsabschluss ausüben und die vollständige Rückabwicklung des Vertrags verlangen. Er kann also vorzeitig aus dem Vertrag aussteigen ohne der Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen.

(Rechtsgrundlagen: BFH-Urteil vom 20.06.2012 – IX R 67/10, Bundessteuerblatt 2013 II S. 275, BFH-Urteil vom 08.04.2014 – IX R 45/13, veröffentlicht durch Pressemitteilung des BFH vom 14.05.2014)

Veröffentlicht im August 2014