Übertragung des Familienheims durch Schenkung oder Erbfall

Möglichkeiten der steuerfreien Übertragung – Voraussetzungen und Behaltefristen beachten

Das Familienheim kann auf den Ehegatten, den Lebenspartner, die Kinder und unter bestimmten Voraussetzungen auch auf die Enkelkinder erbschaftsteuer-/schenkungsteuerfrei übertragen werden. Das Familienheim bezeichnet das von der Familie selbst bewohnte Haus oder die selbst bewohnte Eigentumswohnung. Die betreffende Immobilie muss den Mittelpunkt des familiären Lebens bilden.

Die steuerfreie Übertragung des selbstgenutzten Familienheims kann auf 3 Wegen erfolgen:

Erwerb durch Ehegatte/Lebenspartner:

Die Schenkung an den Ehegatten oder den Lebenspartner im Sinne des Lebenspartnerschaftsgesetzes zu Lebzeiten ist ohne Behaltefrist und ohne Begrenzung der Fläche des Objekts von der Schenkungsteuer befreit.

Der Beschenkte muss das steuerfrei erworbene Grundstück nicht für eine bestimmte Zeit behalten.

Die Steuerfreiheit wird durch eine spätere Veräußerung oder eine Nutzungsänderung (z. B. Vermietung) nicht beeinträchtigt.

Die Befreiung gilt aber nur für das selbstgenutzte Haus bzw. die selbstgenutzte Wohnung.

Ein für berufliche Zwecke genutztes häusliches Arbeitszimmer im ansonsten selbstgenutzten Objekt beeinträchtigt nicht die Steuerbefreiung.

Sofern ein Gebäude jedoch nicht nur zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird, sondern auch eine vermietete Wohnung oder einen gewerblich oder freiberuflich genutzten Gebäudeteil enthält, ist nur die Schenkung der selbstgenutzten Wohnung befreit. In diesem Fall ist das gemischt genutzte Gebäude nach der Wohn-/Nutzfläche aufzuteilen.

Die Schenkung des nicht selbstgenutzten Gebäudeanteils unterliegt – ggf. nach Abzug des Ehegatten-Freibetrags in Höhe von 500.000 EUR (soweit dieser nicht durch andere Schenkungen verbraucht ist) – der Schenkungsteuer.

Wenn die Immobilie im Erbfall auf den Ehegatten oder den Lebenspartner übergeht, ist die Übertragung ohne Flächenbegrenzung von der Erbschaftsteuer befreit, wenn der überlebende Partner das Familienheim für eine Behaltefrist von mindestens 10 Jahren weiterhin selbst nutzt.

In diesem Fall liegt ein begünstigtes Familienheim vor, wenn der Erblasser das Haus oder die Wohnung bis zu seinem Tod zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat.

Die 10-jährige Behaltefrist und damit die Steuerfreiheit des Erwerbs bleibt gewahrt, wenn der Erwerber aus zwingenden Gründen (Tod oder Umzug in ein Pflegeheim wegen Pflegebedürftigkeit) an der Nutzung des Familienheims zu eigenen Wohnzwecken gehindert ist.

Ein Umzug aus beruflichen Gründen wird von der Finanzverwaltung nicht als zwingender Grund angesehen.

Endet die Selbstnutzung der Immobilie vor Ablauf der Behaltefrist von 10 Jahren (z. B. durch Verkauf oder Vermietung) entfällt die Steuerbefreiung rückwirkend in vollem Umfang.

Die Übertragung im Erbfall muss in diesem Fall in voller Höhe nachversteuert werden.

Auf den dann steuerpflichtigen Erwerb wird jedoch der Ehegattenfreibetrag mit 500.000 EUR angerechnet, so dass letztlich Erbschaftsteuer nur dann entsteht, wenn der Wert des Familienheims den Freibetrag übersteigt.

Hinweis

Die Behaltefrist von 10 Jahren kann zu einem Problem für den Erben werden (Nachversteuerung).

Eine Schenkung des Familienheims zu Lebzeiten (ohne Behaltefrist) ist deshalb gegenüber dem Erbfall eindeutig vorteilhafter und bietet dem Erwerber mehr Gestaltungsmöglichkeiten.

Erwerb durch Kinder bzw. Enkelkinder:

Das Familienheim kann auch an Kinder steuerfrei übertragen werden, jedoch nur im Erbfall.

(Die Schenkung des Familienwohnheims an das Kind im Wege der vorweggenommenen Erbfolge ist demgegenüber nicht begünstigt.)

Für den steuerbefreiten Erwerb des Kindes im Erbfall gilt ebenfalls eine Behaltefrist von 10 Jahren.

Daneben ist der steuerfreie Erwerb auf eine Wohnfläche von 200 qm begrenzt.

Hat das Familienheim eine Wohnfläche von mehr als 200 qm, ist die übersteigende Fläche steuerpflichtig. Auf den steuerpflichtigen Erwerb wird der Kinderfreibetrag mit 400.000 EUR angerechnet.

Hatten die Kinder nicht (mehr) im geerbten Haus gewohnt, müssen sie das Objekt nach dem Erbfall unverzüglich selbst zu Wohnzwecken nutzen. Die erworbene Immobilie muss dann (wieder) den Mittelpunkt des familiären Lebens bilden. Eine Nutzung als Ferien- oder Wochenenddomizil reicht nicht aus. Die Vermietung oder der Verkauf der Immobilie innerhalb der Behaltefrist von 10 Jahren führen zur rückwirkenden Nachversteuerung.

Die Steuerfreiheit des Erwerbs bleibt jedoch gewahrt, wenn das Kind aus zwingenden Gründen an der Nutzung des Familienheims zu eigenen Wohnzwecken gehindert ist.

Das können wiederum der Tod oder Pflegebedürftigkeit des Kindes, aber auch ein minderjähriges Kind sein, das das geerbte Familienheim noch nicht selbständig nutzen kann.

Auch bei einer umfangreichen Renovierung der Immobilie bleibt der Erwerb steuerfrei, wenn das Familienheim nach Abschluss der Renovierungsarbeiten unverzüglich bezogen und zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird.

Ist das Kind des Erblassers vor seinen eigenen Nachkommen (= Enkel des Erblassers) verstorben, so kann unter den o. g. Voraussetzungen eine steuerbefreite Übertragung auch auf die Enkel erfolgen.

(Grundlagen: § 13 Abs. 1 Nrn. 4a bis 4c Erbschaftsteuergesetz, R E 13.3 und 13.4 der Erbschaftsteuerrichtlinien 2011 vom 19.12.2011 Bundessteuerblatt 2011 Sondernummer 1, S. 2 ff)

Veröffentlicht im Februar 2013