Mietverträge mit nahen Angehörigen

Voraussetzungen für die steuerliche Anerkennung - Gestaltungshinweise
Verbilligte Vermietung - Rechtslage ab 2012

Mietverträge mit nahen Angehörigen führen oft zu Streitigkeiten mit der Finanzverwaltung, wenn die Voraussetzungen für die steuerliche Anerkennung des Mietverhältnisses nicht gegeben sind.
Meistens wird an Angehörige billiger vermietet als an fremde Dritte.
In diesem Fall kann es dazu kommen, dass die Vermietung an den nahen Angehörigen vom Finanzamt in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt wird und die mit der Vermietung in Zusammenhang stehenden Aufwendungen (Werbungskosten) nicht in voller Höhe, sondern nur begrenzt berücksichtigt werden.

Der Begriff des "nahen Angehörigen" ist gesetzlich nicht definiert. Zu den nahen Angehörigen zählen:
  • Ehegatten
  • Eltern und Kinder (auch volljährige und verheiratete Kinder)
  • Großeltern und Enkelkinder
  • Schwiegereltern und Schwiegerkinder
  • Geschwister und Verschwägerte
Verträge mit nahen Angehörigen werden steuerlich nur anerkannt, wenn sie bestimmte Voraussetzungen erfüllen:
  • Sie müssen klar und eindeutig gewollt sein.
  • Der Vertragsinhalt muss dem entsprechen, was unter Fremden üblich ist (Fremdvergleich), auch wenn die Vereinbarungen von familiären Erwägungen geprägt sind.
  • Die Verträge müssen gemäß ihrem Inhalt auch tatsächlich vollzogen werden.
Mietverträge unter nahen Angehörigen können bürgerlich rechtlich grundsätzlich formlos geschlossen werden. Aus Gründen der Beweislast sollten Verträge mit Angehörigen aber schriftlich fixiert werden. So kann jederzeit der Inhalt der Vereinbarungen gegenüber dem Finanzamt nachgewiesen werden. Die Nachweislast trägt in solchen Fällen der Steuerpflichtige.

Zweifel am tatsächlichen Vollzug eines Mietvertrages ergeben sich, wenn die Vertragsparteien (z. B. Eltern und Kind) im schriftlich abgefassten Vertrag zwar Regelungen hinsichtlich der Miete getroffen haben, aber die Miete tatsächlich nicht oder nur unregelmäßig gezahlt wird.
In diesem Fall wird der Vertrag nicht wie vereinbart vollzogen. Das Mietverhältnis würde vom Finanzamt steuerlich nicht anerkannt.

Unter dem Aspekt des Fremdvergleichs gehört in einen Mietvertrag mit einem nahen Angehörigen auch eine Vereinbarung über Nebenkosten (Umlagen), die üblicherweise Bestandteil eines Mietvertrags ist.

Im Gegensatz zu einer Vermietung an einen fremden Dritten verlangt ein Vermieter von einem nahen Angehörigem im Allgemeinen eine geringere Miete. Er vermietet das Objekt verbilligt an den Angehörigen.
Zu beachten ist dabei jedoch die ortsübliche Miete als Vergleichsmaßstab zur tatsächlich mit dem Angehörigen vereinbarten Miete.
Vom Verhältnis der ortsüblichen zur verbilligten Miete hängt die Höhe der abzugsfähigen Werbungskosten des Vermieters bei der Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung ab.

Seit dem 01.01.2012 sind folgende Konstellationen zu unterscheiden:
  1. Beträgt die vereinbarte Miete mindestens 66% der ortsüblichen Miete, können die Werbungskosten in voller Höhe von den Mieteinnahmen abgezogen werden. Verluste, die sich aus der Vermietung an den Angehörigen ergeben, werden vom Finanzamt anerkannt und können mit anderen positiven Einkünften verrechnet werden.
  2. Entspricht die vereinbarte Miete weniger als 66% der ortsüblichen Miete, ist die Vermietung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. Die Werbungskosten (z. B. Gebäudeabschreibung, Schuldzinsen und Erhaltungsaufwendungen) können nur begrenzt auf den entgeltlichen Teil abgezogen werden, z. B. nur zu 50%.
  3. Wird vom Angehörigen keine Miete erhoben, gibt es auch keinen Werbungskostenabzug. Die kostenlose Überlassung von Wohnraum an einen Angehörigen stellt einen steuerlich unbeachtlichen Vorgang im Privatbereich dar.
Auch wenn der Bundesfinanzhof in seiner Rechtsprechung zu Mietverträgen zwischen nahen Angehörigen großzügiger geworden ist, sollten Mieter und Vermieter nach wie vor darauf achten, dass der schriftlich abgeschlossene Mietvertrag die genannten Voraussetzungen für eine steuerliche Anerkennung erfüllt. Nur so lassen sich Rechtsstreitigkeiten mit der Finanzverwaltung vermeiden

Die Problematik der steuerlichen Anerkennung von Verträgen unter Angehörigen betrifft - neben Mietverträgen - z. B. auch Darlehens- und Arbeitsverträge. Die o. g. Voraussetzungen finden auch hier Anwendung.

(Rechtsgrundlage: § 21 Einkommensteuergesetz

Veröffentlicht im Oktober 2012